Als u als natuurlijk persoon vastgoed exploiteert, is het altijd de vraag of dit in box 1 (hoge belasting, winst) of box 3 (lage belasting, vermogensbeheer) zal plaatsvinden. De Belastingdienst zal snel stellen dat er sprake is van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden, de belegger zal stellen: "ik doe niks en er is sprake van normaal vermogensbeheer, dus box 3."
Exploitatie van vastgoed
Als een natuurlijk persoon zich bezig gaat houden met het kopen, verkopen en / of verhuren van vastgoed, kan sprake zijn van winst uit onderneming (of resultaat uit overige werkzaamheden). Een harde lijn is er niet en binnen het grijze gebied zijn de feiten uiteindelijk van groot belang. De kern is vaak: "wat doet u zelf?" Bij een box 1 belegging is de winst belast en zijn de (onderhouds)kosten aftrekbaar. De signalen die duiden op winst uit onderneming (box 1) zijn:
veel eigen werk / actief vermogensbeheer (artikel 3.90 en 3.91 wet IB 2001);
uitponden van panden (kopen, splitsen, verkopen);
ingrijpende verbouwingen;
snelle winst (aankoop / verkoop).
Box 1 of box 3 beleggen in vastgoed
In onze praktijk zien we steeds vaker een discussie met de Belastingdienst ontstaan. Er is een grijs gebied waar rechters steeds vaker hun mening over moeten geven (jurisprudentie). Dit maakt het wel steeds duidelijker, de grenzen worden dus strakker.
Richtlijnen die rechters afgeven (signalen voor box 1) zijn:
Zelf administratieve werkzaamhden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innnen, betalingen verrichten, etc.
Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).
Regelmatig aan- en verkopen met winst.
Zelf intensief met de panden bezig (kopen, onderhouden contacten met partijen, etc.).
Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.
Het is wel van belang dat het geheel moet worden gewogen, het voldoen aan 1 voorwaarde is niet voldoende om dan maar te stellen dat er sprake is van een bedrijf / winst uit onderneming.
Procedures inzake vastgoed, box 3
Als u een woning of een appartement heeft verhuurd en vervolgens met winst verkoopt, duidt dit niet per definitie op meer dan normaal vermogensbeheer. Het inschakelen van een notaris of een deskundige om de appartementen op te knappen of te splitsen, duidt ook niet per definitie op actief vermogensbeheer. De grens is echter niet eenduidig aan te geven. In een arrest van de Hoge Raad (9 oktober 2009, rolnummer 43035) en het Gerechtshof Leeuwarden (13 januari 2006, rolnummer 1129/04) kwam een zaak aan de orde waarbij een ondernemer een appartementencomplex met huurders kocht. Zodra een huurder vertrok, werd het appartement verkocht. De inspecteur wil de winst belasten in box 1. Het Gerechtshof in Leeuwarden stelt de inspecteur in het gelijk, de Hoge Raad echter niet. De Hoge Raad is helder in zijn bewoordingen:
Als de uitponding gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van - redelijkerwijs te verwachten - voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan, is sprake van box 1 inkomen. Dit kan ook voorkomen bij bijzondere (voor)kennis.
Procedures inzake vastgoed, box 1
Henk heeft 60 panden in bezit en deze worden verhuurd. De rechter is van mening dat er sprake is van winst uit onderneming, de redenen hiervoor zijn:
Kopen panden met achterstallig onderhoud die door hem (of met bemiddeling van hem) worden opgeknapt.
Panden worden verkocht, opgeknapt en met winst verkocht (binnen korte termijn).
Administratieve werkzaamheden worden door Henk zelf verricht (leningen, huurontvangsten, opstellen huurcontracten, etc.).
Volgens de rechter is er dan ook sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid waarmee X in het economische verkeer beoogt winst te behalen. De activiteiten / werkzaamheden van Henk gaan ver uit boven hetgeen bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Gerechtshof Den Haag 5 augustus 2016 ECLI NL GHDHA 2016 2627. Henk gaat in cassatie bij de Hoge Raad, de Hoge Raad heeft de uitspraak van het Gerechtshof bevestigd (Hoge Raad d.d. 2 juni 2017 ECLI:NL:HR:2017:992)
Conclusie fiscaal jurist
Het is maatwerk met een grijs gebied. Op grond van de jurisprudentie zal een investeerder zijn eigen betrokkenheid en werkzaamheden zoveel mogelijk moeten beperken. Een goed advies met juiste richtlijnen en controle op de daadwerkelijke uitvoering is hierbij van essentieel belang. Het beleggen in box 3 heeft voor veel vastgoed beleggers de voorkeur omdat het vaak minder belastingdruk zal opleveren. Als de belegger zelf passief is en blijft wordt de belegging ook in box 3 geaccepteerd. Als de belegger actief gaat worden en het vastgoed beheer zelf gaat verrichten verschuift de belegging van box 3 naar box 1. Actieve vastgoedbeleggers zullen schrikken van de uitspraak van het Gerechtshof Den haag in augustus 2016. Vastgoed familiebedrijven worden blij van deze uitspraak, als de panden namelijk in de BV zouden zitten kan gebruik gemaakt worden van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Het actief drijven van een vastgoed exploitatie is een onderneming, dat staat vast. De grens? Tja dat is een grijs gebied.